Недвижимость на токенах: цифровой рынок обещает удобство, но требует защиты собственности

Будь готов к токенизации: как цифровые технологии меняют рынок недвижимости
Цифровизация постепенно входит во все сферы жизни, включая покупку, продажу и финансирование недвижимости. Онлайн-сделки, электронные реестры, цифровой кадастр, электронная подпись и биометрия способны заметно упростить операции с жильём. Но вместе с удобством появляются риски: взлом аккаунтов, кража персональных данных, подделка электронной цифровой подписи, технические сбои и неправомерные действия третьих лиц, из-за которых собственник может столкнуться с угрозой утраты права на недвижимость.
Эти проблемы рассматривает сотрудник Президентской академии Ольга Рузакова в аналитической записке «Понятия и виды цифровых технологий, применяемых в обороте недвижимости, нуждаются в уточнении ради защиты прав собственников». Автор отмечает: в России уже действует целый набор цифровых инструментов, однако единой и полностью согласованной системы пока нет. Правовая природа разных технологий и практика их применения трактуются не всегда однозначно, поэтому необходимы дополнительный научный анализ и развитие законодательства с учётом зарубежного опыта.
Что такое токенизация
В ряде развитых стран цифровизация рынка недвижимости развивается через токенизацию на базе блокчейна. Токен в данном контексте — цифровое право или электронный идентификатор, связанный с определённым активом или возможностью получить доход. Блокчейн — технология хранения записей сразу на множестве независимых компьютеров. Благодаря этому данные не зависят от одного сервера, а внесённые записи сложно незаметно удалить или изменить.
Для застройщика токенизация может стать способом привлечь деньги без банковского кредита. Проект финансируют многочисленные инвесторы, а взамен они получают токены пропорционально вложенной сумме. В Дубае объект стоимостью более 600 тысяч долларов в прошлом году полностью профинансировали менее чем за сутки. В сделке участвовали свыше 200 инвесторов из более чем 40 стран. Токенизация проходила при участии Земельного департамента Дубая через его цифровую платформу — то есть при заметном государственном контроле, без которого цифровой финансовый аттракцион быстро превращается в лотерею.
Опыт Японии
В аналитической записке также рассматриваются Великобритания, Канада, Германия и другие государства, но особенно подробно — Япония. Там выпускать токены могут только крупные банки со специальными лицензиями. Для защиты пользователей предусмотрены трастовая защита резервов, обеспечение иеной, гарантии вывода средств, регулярные отчёты о прозрачности, обращение японских токенов внутри страны и возможность отключения от глобальных блокчейн-систем.
В целом токенизация недвижимости уже применяется в Европе, Азии и странах Западного полушария. Она может дать преимущества инвесторам, покупателям и застройщикам, однако законодательство, особенно в части защиты потребителей, во многих странах всё ещё отстаёт от технологий.
Что происходит в России
Прямое дробное владение жильём через блокчейн в России пока ограничено законодательством и не получило широкого распространения. Рынок тестирует близкий по смыслу инструмент — цифровые финансовые активы, или ЦФА. Несколько лет назад один из застройщиков предлагал инвестиции с порогом входа 50 тысяч рублей и один рубль. Теоретически это позволяло вложиться в крайне малую долю недвижимости, вплоть до условного квадратного сантиметра. Однако проект столкнулся с ограничениями со стороны регуляторов и Минстроя.
Сегодня владение микродолями конкретных квартир через токены в России остаётся скорее экспериментом и маркетинговой идеей. Но Всемирный экономический форум прогнозировал, что к 2027 году до 10% мирового ВВП может быть токенизировано и храниться на блокчейне. Поэтому вопрос для России, вероятно, заключается не в том, появится ли токенизация недвижимости, а в том, насколько подготовленными окажутся закон, регуляторы и сами собственники.
Ольга Рузакова предлагает сопровождать внедрение цифровых прав прежде всего гарантиями недопустимости нарушения имущественных прав участников сделок и владельцев недвижимости. Иными словами, удобная технология не должна превращать квартиру в файл, который можно потерять из-за чужого взлома или ошибки системы.