Inmuebles tokenizados: el mercado digital promete comodidad, pero exige proteger la propiedad

Prepárate para la tokenización: cómo las tecnologías digitales están cambiando el mercado inmobiliario
La digitalización se va abriendo paso en todos los ámbitos de la vida, incluida la compra, la venta y la financiación de inmuebles. Las transacciones en línea, los registros electrónicos, el catastro digital, la firma electrónica y la biometría pueden simplificar notablemente las operaciones inmobiliarias. Pero la comodidad también trae riesgos: el pirateo de cuentas, el robo de datos personales, la falsificación de la firma electrónica, los fallos técnicos y las actuaciones ilícitas de terceros pueden poner al propietario en peligro de perder sus derechos sobre el inmueble.

Olga Ruzakova, empleada de la Academia Presidencial, analiza estos problemas en el informe «Los conceptos y tipos de tecnologías digitales aplicadas a las transacciones inmobiliarias deben precisarse para proteger los derechos de los propietarios». La autora señala que Rusia ya cuenta con un conjunto de herramientas digitales, aunque todavía no existe un sistema único y plenamente armonizado. La naturaleza jurídica de las distintas tecnologías y la práctica de su aplicación no siempre se interpretan de manera inequívoca, por lo que hacen falta más análisis científicos y avances legislativos que tengan en cuenta la experiencia extranjera.

Qué es la tokenización
En varios países desarrollados, la digitalización del mercado inmobiliario avanza mediante la tokenización basada en blockchain. En este contexto, un token es un derecho digital o un identificador electrónico vinculado a un activo concreto o a la posibilidad de obtener ingresos. Blockchain es una tecnología que almacena registros simultáneamente en numerosos ordenadores independientes. Así, los datos no dependen de un único servidor y resulta difícil borrar o modificar los registros sin dejar rastro.

Para una promotora, la tokenización puede ser una forma de captar fondos sin recurrir a un préstamo bancario. El proyecto se financia con numerosos inversores, que reciben tokens en proporción a la cantidad aportada. El año pasado, en Dubái, un inmueble valorado en más de 600.000 dólares quedó financiado por completo en menos de un día. Participaron más de 200 inversores de más de 40 países. La tokenización se llevó a cabo con la participación del Departamento de Tierras de Dubái, a través de su plataforma digital; es decir, bajo un control público considerable, sin el cual esta atracción financiera digital se convierte enseguida en una lotería.

La experiencia de Japón
El informe también examina el Reino Unido, Canadá, Alemania y otros países, pero se detiene especialmente en Japón. Allí, solo los grandes bancos con licencias especiales pueden emitir tokens. Para proteger a los usuarios, se contemplan la custodia fiduciaria de las reservas, el respaldo en yenes, garantías para retirar fondos, informes periódicos de transparencia, la circulación de tokens japoneses dentro del país y la posibilidad de desconectarse de los sistemas globales de blockchain.

En conjunto, la tokenización inmobiliaria ya se utiliza en Europa, Asia y países del hemisferio occidental. Puede ofrecer ventajas a inversores, compradores y promotores, pero la legislación, sobre todo en materia de protección de los consumidores, aún va por detrás de la tecnología en muchos países.

Qué ocurre en Rusia
La propiedad fraccionada directa de viviendas mediante blockchain sigue estando limitada por la legislación rusa y aún no se ha generalizado. El mercado está probando una herramienta de concepto similar: los activos financieros digitales, o AFD. Hace unos años, una promotora ofreció inversiones con un umbral de entrada de 50.001 rublos. En teoría, esto permitía invertir en una fracción minúscula de un inmueble, hasta el equivalente de un centímetro cuadrado. Sin embargo, el proyecto chocó con las restricciones de los reguladores y del Ministerio de Construcción.

Hoy, la titularidad de microfracciones de pisos concretos mediante tokens sigue siendo en Rusia más un experimento y una idea de marketing. Pero el Foro Económico Mundial pronosticó que para 2027 hasta el 10 % del PIB mundial podría estar tokenizado y almacenado en blockchain. Por eso, probablemente la cuestión para Rusia no sea si llegará la tokenización inmobiliaria, sino hasta qué punto estarán preparados la ley, los reguladores y los propios propietarios.

Olga Ruzakova propone que la implantación de los derechos digitales vaya acompañada, ante todo, de garantías que impidan vulnerar los derechos patrimoniales de quienes participan en las transacciones y de los propietarios de inmuebles. En otras palabras, una tecnología cómoda no debe convertir un piso en un archivo que se pueda perder por un ataque informático ajeno o por un error del sistema.