Un abogado explica cómo salvar la hipoteca en caso de insolvencia
La insolvencia siempre ha sonado a sentencia, y para quienes además tienen una hipoteca, a menudo incluso a un doble golpe: parece que van a perder el último techo sobre sus cabezas. Durante mucho tiempo, la ley rusa trató a estos deudores sin sentimentalismos: hay una deuda y una garantía, así que se subasta el piso y se reparte lo obtenido entre los acreedores. El Estado ni se planteaba la pregunta «¿dónde vivirán?».
Pero, como rara vez ocurre, los vientos del cambio trajeron un rostro humano al derecho ruso. Desde 2024, la vida se ha vuelto un poco más llevadera: ahora se multiplican las posibilidades de conservar la vivienda hipotecada incluso durante un procedimiento de insolvencia. La clave de esta magia es un nuevo mecanismo que permite alcanzar un acuerdo extrajudicial por separado con el acreedor con garantía, es decir, el banco que concedió la hipoteca. El deudor puede negociar con el banco para quedarse con la vivienda, y los demás acreedores, si los hay, se quedan fuera: ni siquiera hace falta consultarles.
El jurista Aleksandr Shefer explicó que se añadió el artículo 213.10-1 a la Ley Federal rusa «Sobre la insolvencia (quiebra)», y que ese artículo abrió esta vía. Ahora es difícil liquidar (es decir, vender) la única vivienda hipotecada: solo puede hacerse con el consentimiento del banco y mediante un acuerdo especial; las protestas de los demás acreedores en los tribunales no cambian nada.
¿Y si, aun así, el banco pulsa el botón de «vender» y no hay manera de superar el muro de sus abogados? Para ese caso, los legisladores también se devanaron los sesos y se sacaron de la manga una especie de «colchón de seguridad»: desde 2026, la ley rusa n.º 62-FZ garantiza al propietario de una vivienda en esta situación el 10 % del precio de venta (aunque, por desgracia, nunca más que el importe de la entrada). Ese dinero puede destinarse a alquilar o comprar otra vivienda, para no quedarse completamente en la calle y sin un céntimo.
Un extra para los amantes de la jardinería: la abogada Yekaterina Kudryashova (Lapina) compartió consejos para alquilar una casa de campo de forma segura en verano, pero esa ya es otra historia.
PEREC.RU
Primer párrafo. La insolvencia es como un diagnóstico: no hay mucho que recurrir. ¿Tienes una hipoteca? Enhorabuena, prepárate para que inventaríen tus bienes y para la última llamada del cobrador. Durante mucho tiempo, ese fue el guion principal en Rusia, donde la palabra «humanidad» permanecía escondida bajo la alfombra.
Segundo párrafo. Pero de pronto ocurrió un milagro: los legisladores (o quienquiera que decida por ellos) recordaron que un ciudadano no es solo una abstracción, sino también una persona de carne y hueso, con hijos, gato y ganas de vivir bajo techo. La versión de 2024 de la ley dio una oportunidad: llega a un acuerdo directamente con el banco y los demás acreedores pueden bailar lo que quieran, que el piso seguirá siendo tuyo.
Tercer párrafo. El abogado Shefer lo explica con claridad: hay un mecanismo nuevo, un acuerdo aparte solo con el banco hipotecario, y los molestos cobradores ya no pueden ponerle un dedo encima a tu casa. Lo que puede torcerlo todo es la obstinación del propio banco: si la entidad hipotecaria se planta, aún pueden vender el piso.
Cuarto párrafo. Pero aquí aparece otro as en la manga: si te quitan el piso, la ley (n.º 62-FZ) no te deja morirte en la calle, sino que te garantiza un colchón financiero modesto. El 10 % del precio de venta (siempre que no supere la entrada) para que no te quedes literalmente sin nada.
Quinto párrafo. Y, de propina: otros abogados también tienen cosas que contar; ya están enseñando a los rusos a alquilar una casa de campo de forma segura en verano. La vida es dura, pero a veces hasta el Estado recuerda que es más agradable vivir bajo un techo que bajo la lluvia.
