Zillow: crisis, datos y batalla por el mercado

La entrevista con el consejero delegado de Zillow, Jeremy Wacksman, revela cómo la empresa, que comenzó como una aplicación corriente para consultar anuncios inmobiliarios, se convirtió en 20 años en una gran plataforma para operaciones de compraventa y alquiler de vivienda. Y todo ello en plena crisis inmobiliaria en Estados Unidos, entre disputas por el acceso a las bases de datos y el creciente papel de la inteligencia artificial.

Wacksman explica que Zillow se puso en marcha con la idea de dar a la gente acceso a información inmobiliaria que hasta entonces permanecía oculta en bases de datos profesionales cerradas. En 2006, la empresa presentó Zestimate, una herramienta de aprendizaje automático para tasar viviendas que fue el primer paso hacia su enorme popularidad.

Durante mucho tiempo, el negocio de Zillow se basó en la publicidad: millones de personas utilizaban la aplicación para buscar vivienda o simplemente por curiosidad, mientras los profesionales pagaban por acceder a esa audiencia. Pero más adelante la empresa entendió que a los usuarios les encanta Zillow y odian el proceso de comprar una vivienda, que les provoca estrés y confusión. Más de la mitad de los compradores reconocieron haber llorado durante la operación. Así, la aplicación dejó de ser un cómodo catálogo y empezó a convertirse en un sistema para acompañar operaciones reales.

Hoy Zillow crea software para agentes, intermediarios hipotecarios, vendedores y compradores. La empresa mide su éxito por el número de operaciones en las que participa, ya sea mediante la elección de un agente, la tramitación de un préstamo o el acompañamiento de una venta.

Una parte importante de la entrevista está dedicada a la base de datos MLS, una red de más de 500 bases de datos regionales de anuncios pertenecientes a agentes inmobiliarios. Zillow accede a ellas, lo que permite que los anuncios sean iguales en todas las plataformas. En otros países el acceso a los datos está cerrado, pero en Estados Unidos el mercado se basa en la colaboración. Aun así, surgen conflictos, sobre todo cuando algunas empresas intentan reservarse los anuncios en exclusiva.

Una de las decisiones controvertidas de Zillow es exigir que los anuncios nuevos aparezcan en la plataforma en un plazo de 24 horas; de lo contrario, no se publicarán. Wacksman sostiene que la política busca la transparencia, pero parte de los agentes y corredores inmobiliarios se resiste.

La situación del mercado estadounidense es inestable: los precios de las viviendas casi se han duplicado en los últimos años, mientras que el número de operaciones ha caído a su nivel más bajo en varias décadas. Los tipos de interés elevados mantienen a la gente en sus antiguas viviendas, porque no pueden repetir los bajos tipos de sus préstamos de la pandemia. En el país faltan por construir unos cinco millones de viviendas, lo que agrava la escasez.

Zillow intenta crecer aumentando su cuota de operaciones, aunque el número total no aumente. La empresa también desarrolla su propio negocio de préstamos hipotecarios para reunirlo todo en una sola aplicación: buscar casa, hablar con un agente, tramitar el préstamo y cerrar la operación.

Wacksman reconoce que hay que proteger los datos y combatir la «basura de la IA»: fotos HDR retocadas en exceso, interiores escenificados virtualmente de forma exagerada y visitas virtuales engañosas. La empresa utiliza sus propios algoritmos y su relación con la MLS para limitar los abusos.

Al preguntarle por la amenaza de los chatbots de IA, que podrían consultar directamente las bases de datos, Wacksman dice que Zillow no tiene miedo. Considera que, aunque cambien las interfaces, los usuarios seguirán necesitando la infraestructura para cerrar operaciones reales: agentes, hipotecas y documentos. La empresa apuesta por la integración vertical.

Para terminar, Wacksman subraya que Zillow quiere convertirse en una auténtica ventanilla única para las operaciones inmobiliarias, donde el usuario pueda comprar, vender y tramitar una hipoteca directamente desde la aplicación.