Una casa de campo con sorpresa: qué revisar antes de comprar
Comprar una casa de campo no consiste solo en elegir unas vistas bonitas desde la ventana y comprobar si hay goteras en el tejado. Un error en la documentación puede acabar en una pérdida de dinero y en años de litigios. Además, que una casa esté inscrita en el registro no siempre la protege de que se declare una construcción ilegal.
Las nuevas aclaraciones del Tribunal Supremo precisan las normas para propietarios y compradores de inmuebles fuera de la ciudad. Limitan las actuaciones de las autoridades locales y, al mismo tiempo, recuerdan que ni siquiera el comprador de buena fe puede fiarse sin más de la palabra del vendedor.
El municipio no puede derribar por su cuenta un inmueble en disputa sin una resolución judicial si la construcción forma parte de un edificio de viviendas o se levantó antes de la entrada en vigor del Código del Suelo, es decir, antes de octubre de 2001. En esos casos debe decidir un tribunal, no un funcionario con un acceso sospechosamente rápido a la maquinaria.
Otro riesgo afecta a las casas adosadas y los dúplex en asociaciones hortícolas (SNT). Si la parcela está destinada a la horticultura, construir viviendas adosadas en ella puede ser ilegal. El inmueble puede declararse una construcción ilegal y el derribo convertirse en una amenaza real. Sin embargo, hay que notificarlo al propietario y darle la oportunidad de defender sus derechos ante los tribunales.
El Tribunal Supremo también ha confirmado el derecho del promotor de buena fe a recibir una indemnización. Por ejemplo, alguien obtuvo documentos del Registro Estatal Unificado de Bienes Inmuebles (EGRN) y un plan urbanístico, construyó una casa y después descubrió que junto a ella pasaba un gasoducto. Si el propietario actuó abiertamente y desconocía la infracción, no se le puede desalojar sin compensarle por las pérdidas.
El derribo no debe ser una medida automática. El tribunal debe comprobar si es posible adaptar el inmueble a la ley y corregir las infracciones sin perjudicar los derechos de los vecinos. Si se puede hacer una reforma técnica, la demolición completa debe considerarse el último recurso.
También han cambiado las normas procesales. En los casos complejos, los peritajes en los que se apoye el tribunal deben realizarlos organismos públicos de peritaje judicial. El tribunal puede no aceptar como prueba un informe privado encargado por una de las partes.
Lo primero que debe hacer el comprador es comprobar por su cuenta la categoría del terreno y el uso permitido de la parcela. Si un terreno agrícola se reclasificó ilegalmente como suelo urbano, la inscripción de la casa no bastará para salvarla: aun así podrían declararla una construcción ilegal.
Antes de cerrar la operación, conviene cotejar los datos del EGRN, el uso del terreno, los documentos de la casa, las restricciones urbanísticas y las posibles zonas de protección, incluidas las de los gasoductos. La protección de los propietarios de buena fe se refuerza, pero eso no convierte la falta de atención del comprador en una estrategia jurídica.
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El artículo aborda los riesgos legales de comprar una casa de campo y los cambios en la práctica judicial relacionados con las construcciones ilegales. Explica al comprador por qué no basta con que la casa esté inscrita ni con las garantías del vendedor: debe comprobar por su cuenta la categoría del terreno, el uso permitido, los datos del EGRN, la documentación de la construcción, las restricciones urbanísticas y las zonas de protección.
La principal aclaración del Tribunal Supremo se refiere a las competencias municipales. Las autoridades locales no pueden derribar por su cuenta inmuebles en disputa sin una resolución judicial cuando se trata de construcciones que forman parte de un edificio de viviendas o de edificios levantados antes de la entrada en vigor del Código del Suelo, es decir, antes de octubre de 2001. El tribunal debe valorar las circunstancias y determinar si están justificadas las exigencias de derribo.
También se examina el caso de las casas adosadas y los dúplex en asociaciones hortícolas (SNT). Si la parcela está destinada a la horticultura, construir viviendas adosadas puede ser incompatible con el uso permitido. En ese caso, el inmueble corre el riesgo de ser declarado una construcción ilegal. Aun así, hay que notificarlo al propietario y darle la oportunidad de defender sus derechos por vía judicial.
Los promotores de buena fe cuentan con una protección adicional. Si alguien disponía de documentos del EGRN y de un plan urbanístico, pero más tarde se descubre una restricción, como la presencia de un gasoducto cerca de la casa, no se le puede desalojar sin indemnización. Si se acredita su buena fe, el Estado debe compensar las pérdidas causadas.
El derribo no debe aplicarse de forma automática. El tribunal debe valorar si es posible adaptar la construcción a la ley, siempre que la reforma técnica sea viable y no vulnere los derechos de los vecinos. La destrucción completa del inmueble se considera el último recurso.
Un cambio procesal importante se refiere a los peritajes. En este tipo de litigios complejos, el tribunal debe tener en cuenta los informes de organismos públicos de peritaje judicial. Puede rechazar como prueba los informes privados encargados por una de las partes.
La conclusión más práctica para el comprador es que antes de la operación debe comprobar no solo la casa, sino también el régimen legal de la parcela. Si un terreno agrícola se reclasificó ilegalmente como suelo urbano, inscribir la casa construida no subsana la infracción. El inmueble aún puede ser declarado una construcción ilegal.
El artículo subraya que la práctica judicial protege ahora mejor a los propietarios de buena fe, pero esa protección no elimina la obligación de revisar personalmente la documentación. La prudencia legal antes de comprar suele costar bastante menos que litigar por el derribo de una casa que ya se ha adquirido.
