Una casa de campo con sorpresa: una abogada señala las señales de una compra peligrosa

Comprar una casa de campo puede parecer casi idílico: una vivienda, una parcela, una valla y la promesa de una vida tranquila lejos de la ciudad. Pero detrás de los cuidados bancales a veces se esconden disputas sobre el terreno, una reducción de la superficie y gastos que el vendedor prefirió pasar por alto. La abogada Valeria Stalnova explicó qué circunstancias deberían poner en alerta al comprador antes incluso de firmar el contrato.

Lo primero que hay que comprobar es si se ha realizado el deslinde de la parcela y si sus límites están inscritos en el Registro Estatal Unificado de Bienes Inmuebles (EGRN). El deslinde consiste en determinar y fijar oficialmente los límites de una parcela. Si no se ha llevado a cabo, la superficie declarada podría ser provisional. Una vez precisados los límites, la parcela podría reducirse considerablemente y el nuevo propietario descubriría el problema cuando la operación ya estuviera cerrada.

El comprador puede exigir que el vendedor realice el deslinde antes de formalizar el contrato y acuerde los límites con los vecinos. No es un capricho burocrático, sino una forma de averiguar de antemano dónde termina el terreno propio y dónde empieza el ajeno. De lo contrario, una disputa por unos pocos metros puede convertirse en un largo conflicto en el que, de repente, los documentos importan más que el sentido común.

Otra señal de alarma es que la ubicación real de la valla no coincida con los datos del mapa catastral público. Si el cercado está desplazado respecto al límite legal o invade parcialmente la parcela vecina, el riesgo de una disputa sobre el terreno es especialmente alto. En ese caso, la bonita valla no sirve de protección, sino de prueba material de un conflicto futuro.

También hay que valorar a qué distancia de los límites están las construcciones. Según la normativa citada por la abogada, un cobertizo debe situarse como mínimo a un metro del límite de la parcela vecina, y una vivienda, a un mínimo de tres metros de la valla. Estas distancias no deben comprobarse «a ojo», sino teniendo en cuenta los documentos y la ubicación real de las construcciones.

Que la casa esté inscrita no significa por sí solo que no haya problemas. Incluso una construcción registrada oficialmente puede dar lugar a requerimientos y litigios si se levantó incumpliendo las distancias obligatorias. Por eso, antes de comprar hay que cotejar los datos del EGRN, la información catastral, la posición de la valla y la ubicación de todas las construcciones.

Anteriormente, el abogado Albert Anufriev también recomendó tener en cuenta de antemano los requisitos de construcción para evitar que una edificación en la parcela de campo acabe siendo objeto de una orden de demolición. La conclusión principal es sencilla: antes de cerrar la operación hay que comprobar no solo la casa y las vistas desde la ventana, sino también la geometría legal de la parcela. De lo contrario, el sueño de una casa de campo puede convertirse fácilmente en un costoso curso de derecho inmobiliario.